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淡江大學建築系MAO--Studio407--CATT
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20101004政府心中無人民,奈人民何?--台灣「社會住宅」說帖

壹、落後百年的台灣「住宅法」,何時通過立法? 「住宅法」,是維護人民居住權益之根本大法,英國於1890年、荷蘭於1901年、美國於1949年、日本於1951年,皆已完成立法。落後先進國家百年的台灣「住宅法」,何時走出行政院並通過立法? 貳、台灣年輕人要苦等到67歲才買得起台北普通房子 2009年台北市平均房價每坪45萬元,30坪房價1350萬元,平均家戶可支配所得為128萬元。若比照先進國家住宅支出佔平均消費支出1/4計算,在台灣必須等42年才買得起一戶普通房子。亦即台灣年輕人大學畢業後,25歲就順利進入就業市場,必須苦等到67歲才能買得起房子,若加上房貸利息支出,則可能要過了70歲才買得起。這難道是台灣年輕人的前途?哀哉!這難道是政府不敢面對的真相?尚饗! 參、台灣超過48%人口群,有住宅問題與需求 官方自稱台灣擁有高達88%住宅自有率,事實上,此推估是建立在重覆計算基礎上的巨大誤差。依照綜合過去營建署住宅普查、中研院社會意向調查、不動產資訊中心住宅需求電訪,學者推估:台灣有30%無自宅(其中12%租屋或配住宿舍、18%住他人宅或共戶)。另外,加上18%因房貸壓力終生成「屋奴」喘不過氣來者,再加上難以估算因房價太高不敢換屋者,可以推估台灣超過48%人口群,有住宅困擾與問題。一個超過一半的人民有安居痛苦的國家,政府怎能袖手旁觀不積極作為,拿出有效政策? 肆、第一關鍵問題:豪宅,於一般老百姓何干?豪宅價格連動一般房價,才是問題所在 房屋,可區分為三個市場,其一為豪宅、商辦市場,其二為一般市場,其三為出租市場與補貼市場。政府的責任,就是有作為地讓一般市場與出租市場/補貼市場建立連動關係;而不是無作為地放任豪宅市場與一般市場連動。然而,目前政府政策作為卻反其道而行,例如輕賣國土讓財團養地套利、以BOT之名得利財團、任意提高容積率犧牲全民共享的綠化環境、輕易以開發為名強制圈地徵收人民土地,尤其是放任部份建商財團進行高槓桿財務操作,此財務高風險將侵蝕金融體系,危及人民福祉。 伍、第二關鍵問題:30%無自用住宅者是誰?「一輩子買不起房子」的人民,政府政策何在 台灣歷任政府提出的任何房屋政策與補貼方案,都是針對「買得起」房子的人民為對象(雖然這群人民後來都成為痛苦屋奴),即使因應目前高房價所提出之「平價住宅」政策,亦是如此?但是,我們真正要問的是:一輩子「買不起」房子的人民安居之道何在?在這30%沒有住宅的家戶中,包括了為數眾多的低收入者、獨居老人、身心障礙者、家暴與性侵害者、AIDS、平地原住民、遊民等。依本住盟推估其數量至少占全國總戶數為16.50%,尚不包括單親、災民、中低所得者、失業勞工、離家就學學生、離鄉就業青年與新婚夫妻等新弱勢,與未註冊未列冊的潛在弱勢戶。 陸、住宅,不是「商品」。政府應扮演調節閥功能,建立以「社會住宅」為主的房市調節機制 居住與健康,皆為人民基本權益。健康,有健保制度為靠山維護;住宅,卻淪為「商品」,任由資本市場宰割。新加坡有「租屋政策」、香港有「公屋政策」、歐洲有「社會住宅政策」,皆是以國家力量介入,以平衡住宅的完全資本化。政府應積極推動只租不賣的「社會住宅政策」,功能有三:(一)絶對經濟與社會弱勢者:也就是一輩子買不起房屋的人,能有「永續的社會住宅」安居;(二)相對經濟弱勢者:年輕人出外工作、結婚生子、財務不穩定,可暫住「中繼的社會住宅」安居,待有能力時,始進入「資本住宅」市場購屋;(三)一般民眾:藉社會住宅宅數之增加,以量制價達到平抑房價功能,使一般階級有適當住宅安居。讓「社會住宅」政策,除了房市資訊公開、房價實價課稅、非自用住宅提高稅賦等策略之外,成為抑制高房價之調節閥機制,讓人民安居立命! 柒、「社會住宅」,應分階段提昇至10%、15%;現階段以5%為目標 資本主義國家早就體認住宅市場有其侷限性,政府應扮演不可或缺的救濟角色,其最普遍的作法是,興建一定數量的社會住宅,以「只租不售」方式提供經濟與社會弱勢族群來滿足保障其「居住人權」。各國公有社會住宅占住宅總量比例:荷蘭34%、英國20%、丹麥19%、芬蘭18%、瑞典18%、德國16%、歐盟平均14%、美國6.2%、日本6.1%、香港29%、新加坡8.7%。那我們呢?截至目前為止,政府提供符合社會住宅定義的住宅數量僅占全國住宅總量0.08%,這對自詡為現代文明國家的台灣,對自傲將聯合國人權兩公約國內法化的執政當局,是多麼可恥的數字! 捌、停止出售公有地、停止興建「平價住宅」,回歸社會住宅之興建 台灣的弱勢住宅政策,應從以出售為導向的「平價住宅政策」,調整為只租不售「社會住宅政策」。為達成現階段5%社會住宅目標,應:(1)全面變革公有(國有、地方、事業機關等)土地市場化(出售、BOT等)政策,優先運用於社會住宅興建;(2) 因應都市社會變遷,調整部分荒廢用地(如學校、市場),興建混合式住宅;(3) 善用都市計畫手段(變更回饋、都更、聯合開發等)取得社會住宅;(4)更新整建現有國宅與平價住宅,取得社會住宅。社會住宅應視為社會福利之公共投資,不應以財務獲利(平衡)或民間投資與否為主要考量,故政府必須承擔主導推動興建之責任。 玖、現階段應以公有土地、委由非營利組織興建與管理、混合式住宅,樹立典範 擁有公有地,並透過財務槓桿策略,是台灣現階段社會住宅成功之二大關鍵。政府應先建立社會興建、營運與管理之典範,以贏得人民信心,其策略為(一)土地策略:以都會區、生活機能佳、中小坪數公有地為首要選擇;(二)財務策略:由國家保證向中央銀行無息借債方式籌措興建經費,待「一般住宅」賣掉後,再歸還借債;(三)住宅策略:透過精算,興建混合式住宅社區,包括一般住宅、青年與新婚中繼租屋住宅、經濟與社會弱勢永續租屋住宅三大部份混合,既可避免標籤化,又有利財務槓桿策略;(四)市場策略:建立與社會住宅混合之一般住宅銷售誘因,包括屋價低於市場價之一至二成,非營利組織興建品質把關、綠建材、更多社區設施設備回饋、更多綠化回饋,更完善社區管理等,暨有利民眾購買,更有利社區融合,必有商機;(五)產權策略:混合住宅若委由建商興建,必有盈利計算,此為資本市場之核心,實難違逆。若委由非營利組織興建,既無盈利之考量,其社會住宅之產權,亦可完全由政府擁有。一個擁有社會住宅產權的政府,何怕臨時緊急安置災民與貧窮人民之需?(六)非營利住宅社會企業策略:透過起始階段財務支持,由政府附設法人或扶植民間非營利法人結合專業人士力量,開創台灣全新一支財務自立自主的住宅社會企業。更何況,非營利法人有利政府與社會完全透明的徵信! 拾、建立社會住宅使用對象、租金標準、租戶權益,並結合福利服務與補助體系以照顧弱勢 以「社會住宅」為國家主要弱勢房屋政策,考量有六:(1)降低申請門檻;(2)降低租金水準,低於市場行情;(3)保障租戶權益,建立租賃制度;(4)絶對弱勢具有永續的「居住權」(而非「房屋所有權」),配合年金制度以安身立命;(5)結合社會照顧與補助體系,提供福利服務;(6)建立住宅反歧視處理機制。 拾壹、充分使用市場百萬餘屋 依營建署民國89年住宅普查報告(空屋率高達17.6%)與台電公司99年電力使用推估,台灣可能有百萬戶以上空屋未使用。為充分使用市場餘屋,也許待人民對社會住宅信心水準上昇後,政府可透過分開、公正、低於市場價格,選擇適宜地點、少許數量、分區段、建設品質良好之團購方式,向建商購買資本市場之空屋,成為社會住宅之用。 拾貳、政府心中無人民,奈人民何? 當前台灣住宅問題面臨的是都會房價不合理飆漲與社會分配二極化的雙重困境。依據2009年的統計,台灣中位數房價所得比超過6的縣市超過2/3,其中台北市高達14.1(房貸負擔率58%)、新北市9.5(房貸負擔率39%),就國際標準而論,已屬房貸負擔極度嚴重城市。在沈重房價壓力下,社會分配二極化也同步加劇。依行政院主計處資料顯示,過去十年,台灣落在貧窮線以下的家庭多了一倍,達10萬8千餘戶、26萬多人。而台灣最高5%的平均所得與最底層5%平均所得,從32倍擴大至66倍。總而言之,台灣地窄人稠、城鄉發展差異致須離鄉就業,再加上國際投機資金竄動、特殊兩岸關係、後EFCA效應,這些特有的本土情勢,讓土地資源更形珍貴,也更影響人民安居之困境。超過一半的人民向您呼喊,政府,您聽到了嗎?
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